Обжалование оценки налога на личное имущество бизнеса в Техасе
«Сбор большего количества налогов, чем необходимо, является узаконенным грабежом». Эти мудрые слова, сказанные 13-м президентом Соединенных Штатов Кэлвином Кулиджем, до сих пор звучат актуально в современном обществе для домовладельцев и владельцев бизнеса. Ограбление может показаться резким словом, но что бы вы сказали, если бы кто-то попытался продать вам простыни из мотеля годовалой давности за 90% от первоначальной стоимости? Судя по графику амортизации оценочного округа, это справедливая сделка.
Большинство людей не сочтут это справедливой сделкой и либо отклонят предложение, либо потребуют более низкую цену. Это должен быть тот же мыслительный процесс, когда оценочный округ переоценивает личное имущество вашего бизнеса (BPP). Законодательство Техаса требует, чтобы владельцы бизнеса сообщали о BPP, личном имуществе, используемом для получения дохода, в оценочный округ для оценки и налогообложения. Хотя за несоблюдение закона не предусмотрена уголовная ответственность, предусмотрен штраф в размере 10% от суммы налогов. Например, если у вас есть счет BPP, оцененный в 100 000 долларов США, ваши годовые налоги BPP составляют 3 000 долларов США, исходя из налоговой ставки 3%. Штраф в размере 10 % для этого аккаунта BPP составит 300 долларов США (3000 долларов США, умноженные на 10 %, равны 300 долларам США).
Огромный диапазон оценочной стоимости личного имущества предприятий (BPP) делает получение существенного снижения налога на имущество весьма вероятным. Нет ничего необычного в том, что диапазон оценочной стоимости счетов BPP для аналогичных объектов недвижимости варьируется на 5000%! Например, стоимость мебели и компьютеров для компаний в одном офисном здании иногда варьируется от 1 до 50 долларов за квадратный фут. Рыночная стоимость и неравная оценка — два варианта обжалования оценок BPP. Учитывая неравенство в оценках BPP и субъективность оценки BPP, владельцы недвижимости имеют высокую вероятность успеха, если правильно подготовятся к апелляции по оценке BPP. Протестуйте как по рыночной стоимости, так и по неравной оценке.
Как подать апелляцию?
Чтобы подать апелляцию по вашему BPP, вы можете использовать форму Контролера или отправить письмо в комиссию по оценке (ARB) не позднее 31 мая каждого года. В письме протеста в ARB должно быть указано имущество и причина вашего протеста (раздел 41.44d Налогового кодекса Техаса).
Советы:
Поскольку сотрудники оценочного округа, как правило, более заинтересованы в разрешении апелляций в конце сезона, а не в начале сезона, лучше подавать апелляцию или протест 31 мая или незадолго до крайнего срока.
Даже если вы не получили уведомление об оценочной стоимости вашего аккаунта BPP, все равно важно отправить письменное уведомление об апелляции или протесте. Оценочный округ не обязан отправлять уведомление о вашей оценочной стоимости, если она не изменится более чем на 1000 долларов США. Если уведомление об оценочной стоимости потеряется по почте, и вы не отправите уведомление о протесте, вы потеряете право на апелляцию за текущий год.
При отправке уведомления об апелляции в АРБ отправьте также оценку округ запрос на законопроект Палаты представителей 201. Законопроект Палаты представителей 201 ссылается на раздел 41.461 Налогового кодекса штата Техас, который позволяет владельцам недвижимости получить копию любых доказательств, которые оценочный округ планирует использовать на слушаниях ARB, за 14 дней до слушания. Этот запрос запрещает оценочному округу использовать любую информацию, которая не была предоставлена владельцу недвижимости за 14 дней до слушания ARB.
Рыночная стоимость, балансовая стоимость и график контролера
Три популярных варианта описания стоимости BPP: рыночная стоимость, балансовая стоимость и график контролера. Рыночная стоимость определяется в разделе 1.04(7) Налогового кодекса Техаса на недвижимость, который гласит:
«Рыночная стоимость» означает цену, по которой недвижимость будет передана за наличные деньги или их эквивалент в преобладающих рыночных условиях, если:
(a) выставлено на продажу на открытом рынке с разумным сроком, позволяющим продавцу найти покупателя,
(b) И продавец, и покупатель знают обо всех способах использования и целях, для которых используется имущество. адаптирован и для которого он может быть использован, а также предусмотренных законом ограничений на его использование, и
(c) И продавец, и покупатель стремятся максимизировать свою выгоду, и ни один из них не в состоянии воспользоваться возникшей необходимостью. другого.
Давайте сравним разницу в стоимости, полученную в результате использования рыночной стоимости, балансовой стоимости и графика Контролера. BPP для типичного номера в мотеле включает в себя такие предметы, как постельное белье, постельное белье, оконный кондиционер, полотенца и телевизор. Судя по рыночной стоимости, через год такие предметы, вероятно, можно будет продать только за 10–30 % от первоначальной стоимости. Балансовая стоимость, основанная на федеральных графиках амортизации, указывает на стоимость 80% покупной цены через один год. График BPP для мотелей, разработанный Техасским контролером, рассчитан на восемь лет с амортизацией 10% в течение первых семи лет. Таким образом, в графике Контролера указано, что гостиничная мебель годичной давности стоит 90% от первоначальной покупной цены. Это явно не аренда квартира ташкент чиланзар соответствует рыночной стоимости этих предметов.
Запасы
Существует ряд спорных вопросов, связанных с оценкой запасов. К ним относятся усадка, повреждение, функциональное и экономическое устаревание. Например, какова рыночная стоимость товаров, возвращенных в течение недели после Рождества 1 января (дата вступления в силу оценки)? Поскольку возвращаемый товар обычно открыт, поврежден, в нем отсутствуют детали или он может быть непопулярным товаром, во многих случаях он стоит меньше своей стоимости. Рыночная стоимость важна при определении оценочной стоимости запасов для уплаты налогов на BPP в Техасе.
Подготовка резюме для вашего слушания
Оценочный округ предпочел бы видеть список основных средств, который включает первоначальную стоимость и дату приобретения для каждого приобретенного актива. Однако листинг основных средств не требуется. Это хорошая новость для малых предприятий, которые не ведут реестр основных средств.
Неравная оценка
Оценочная стоимость счетов BPP часто варьируется от десяти до пятидесяти раз на квадратный фут для компаний в одной отрасли. Например, брокерские конторы по недвижимости, площадь которых составляет 10 000 квадратных футов, могут иметь оценку в диапазоне от 10 000 до 500 000 долларов США. Кажется маловероятным, что компьютеры и мебель в одной брокерской конторе в 50 раз дороже, чем в фирме конкурента, в расчете на квадратный фут.
Оценочные округа, как правило, принимают оценочную стоимость, предоставленную владельцами недвижимости. Многие крупные компании осуществляют рендеринг с использованием списков основных средств. Оценочные округа используют информацию о базовой стоимости и график Контролера для расчета «рыночной стоимости» недвижимости. Оценки этих представленных отчетов имеют тенденцию сильно искажать фактическую стоимость этих объектов недвижимости. Владельцы недвижимости, которые не осуществляют рендеринг, имеют значения в нижней части диапазона значений. Хотя кажется интуитивно понятным, что оценочные округа будут наказывать владельцев, которые не осуществляют выплаты, резко повышая их оценочную стоимость, на практике наблюдается противоположная ситуация. Оценочные округа, как правило, вознаграждают владельцев недвижимости, которые не выполняют свою работу, оставляя их оценочную стоимость на скромном уровне. Это создает препятствия для рендеринга. Он также неравномерно облагает налогом владельцев недвижимости, которые продают недвижимость с листингом основных средств. Эти факторы привели к высокой степени разброса оценок BPP.
Как подать апелляцию по поводу неравной оценки
Вопреки распространенному мнению, можно подать апелляцию на BPP, используя неравную оценку – концепцию, которая является довольно новой. Большинство консультантов по налогу на имущество и крупных владельцев недвижимости не рассматривали и не использовали неравную оценку в отношении BPP. Оценочные округа сопротивляются идее обжалования BPP на основании неравной оценки. (Нецелесообразно облагать налогом владельцев недвижимости, которые используют список основных средств на самом высоком уровне на основе использования таблицы Контролера, когда разрешается владельцам недвижимости, которые не предоставляют очень низкие уровни оценки.)
Подготовка апелляции на основании вопрос о неравной оценке БПП прост и понятен. Начните с получения информации об оценочной стоимости и количестве офисных/производственных или складских помещений для владельцев недвижимости, аналогичных владельцу объекта недвижимости. Обычно это делается с использованием компаний с тем же стандартным промышленным кодексом (SIC), что и у владельца объекта недвижимости. Вы можете получить эту информацию, отправив запрос на открытие записей в оценочный округ. При подаче апелляции изучите оценочную стоимость ваших конкурентов. Соберите данные об оценочной стоимости и площади здания для рассматриваемого и сопоставимых счетов в сводную информацию:
Когда следует подавать апелляцию?
Ежегодно подавать апелляцию по поводу рыночной стоимости и неравной оценки. Чтобы эффективно обжаловать эти два варианта, изучите неравную оценку на основе сопоставимых оценок на веб-сайте оценочного округа и оцените рыночную стоимость вашего BPP. Изучив варианты неравной оценки и рыночной стоимости, определите, на чем вы сосредоточитесь в первую очередь при обжаловании своей учетной записи BPP. Если ни рыночная стоимость, ни неравноценная оценка не являются основанием для обжалования налога на недвижимость, вы можете отозвать уведомление о протесте или просто пропустить слушание.
Советы по проведению слушания (неформальное и ARB)
Неофициальное слушание
Сначала встретьтесь с оценщиком и вежливо объясните основания для вашей корректировки. Дайте оценщику копию ваших доказательств и методично объясните их.
Оценщик рассмотрит вашу информацию и имеющуюся у него информацию, а затем, скорее всего, предложит урегулирование. Рассмотрите предложение оценщика и объясните, почему ваши доказательства лучше, чем его/ее показания, и снова запросите вашу стоимость или стоимость между вашей стоимостью и его/ее стоимостью.
Вы быстро узнаете самую низкую цену, которую оценщик готов предложить. принимать. На этом этапе вам необходимо либо согласиться с этой суммой, либо перейти к слушанию в Совете по аттестации (ARB).
Если вы урегулируете апелляцию на неофициальном уровне, вы не сможете провести слушание ARB или судебная апелляция. Тем не менее, проблема решается своевременно.
Слушание ARB
Представление двух сторон на слушании
Объяснение процесса слушания
Описание объекта (устраните любые ошибки в описание вашей недвижимости после описания вашей недвижимости, данного оценщиком)
Презентация владельца недвижимости
Вопросы от членов комиссии ARB
Презентация оценочного округа
Опровержение и заключительные доказательства от владельца недвижимости
ARB объявляет о своем решении
Общие сведения
Ежегодные апелляции сведут к минимуму ваши налоги на недвижимость BPP.
Между рыночной стоимостью, оцененной в графике Контролера, и фактической рыночной стоимостью существуют огромные различия.
/> Учитывая чрезмерные оценки BPP для компаний, которые осуществляют выплату с использованием листинга основных средств, низкий процент владельцев недвижимости, которые предоставляют, и низкую оценочную стоимость для владельцев недвижимости, которые не предоставляют, существуют широкие возможности для обжалования BPP с использованием неравной оценки. .
